Archiwum kategorii: architektura

Umowa o wykonanie projektu architektonicznego – plan umowy

Plan jest skróconym zapisem tego, co powinno znaleźć się w naszym dokumencie. Stworzenie planu jest najczęściej pomijanym etapem w tworzeniu umowy. Moim zdaniem to duży błąd. Plan pozwala bowiem odpowiedzieć na kluczowe pytania – jak chcemy ukształtować relację między stronami, na czym klientowi (i nam) najbardziej zależy (z czego możemy, a z czego nie możemy zrezygnować w trakcie negocjacji) i w jakim celu dana kwestia ma zostać zaadresowana w umowie.

Co więc standardowo powinno znaleźć się w umowie o wykonanie projektu architektonicznego i nad czym trzeba się zastanowić:

1. Przedmiot umowy o prace architektoniczne

 a) Jakie dokładnie prace mają być wykonane, np.:

      • prace przygotowawcze (np. analizy chłonności terenu, ocena oddziaływania inwestycji na środowisko)
      • warunki zabudowy
      • koncepcja architektoniczna
      • projekt budowlany i projekt wykonawczy
      • nadzory autorskie

b) Jakiego terenu mają dotyczyć prace (umiejscowienie, powierzchnia)

Często, w trakcie wykonywania umowy, temat ten staje się kwestią sporną pomiędzy stronami, np. zamawiający chciałby, aby koncepcja architektoniczna (i dalej projekt budowlany) obejmowała nie tylko główną działkę, ale również działki sąsiednie, architekt twierdzi, że miał przygotować projekt obejmujący wyłącznie działkę główną. Zatem, aby uniknąć tego typu sporów, najlepiej te kwestie ustalić i zapisać w umowie.

c) Zakres swobody architekta w wykonywaniu prac, zakres wytycznych zamawiającego

Zakres swobody pracy architekta może być ograniczony elementami obiektywnymi (wymiary działki, miejscowy plan zagospodarowania terenu), ale również subiektywnymi oczekiwaniami zamawiającego zarówno estetycznymi, jak i praktycznymi.

d) Wymienienie i opisanie poszczególnych elementów wchodzących w zakres prac, np. w przypadku koncepcji architektonicznej:

      • projekt, opis i rysunki zagospodarowania terenu
      • opis architektoniczno-budowlany
      • rysunki architektoniczne – rzuty, przekroje, elewacje w skali 1:200
      • schematy i opis konstrukcji i poszczególnych (wybranych) branż
      • wyszczególnienie wymaganych odstępstw od przepisów
      • wizualizacje i ich liczba

Im precyzyjniej tym lepiej dla architekta, dzięki czemu do wykonania będą wyłącznie wyszczególnione prace. Dla zamawiającego często lepszym rozwiązaniem będzie bardziej lapidarny opis, gdzie wskazany zostanie cel wykonywanych przez architekta prac (np. projekt budowlany zgodny z regułami sztuki i wymogami prawa, który pozwoli na uzyskanie pozwolenia na budowę). Zamawiający bowiem nie musi wiedzieć, np. co powinien zawierać projekt budowlany – szczegółowe wypisanie jego elementów przez zamawiającego może doprowadzić do sytuacji, że jeden z ważnych elementów planu budowlanego zostanie pominięty.

e) W ilu egzemplarzach praca ma być wykonana

W szczególności dotyczy to liczby sztuk w formie drukowanej, gdyż każdy kolejny egzemplarz obszernych dokumentów wiąże się z kosztami.

f) Zlecenie wykonania prac dodatkowych

Można tu przede wszystkim zapisać, że architekt ma pierwszeństwo w otrzymywaniu zleceń / zapytań ofertowych na wykonania dodatkowych prac. Ponadto, warto ustalić formę przesyłania tych dodatkowych zleceń, ich akceptacji i sposób uzgodnienia zapłaty za pracę.

g) Zakres zobowiązań zamawiającego (jakie czynności ma wykonać zamawiający i w jakim terminie, jakie materiały ma dostarczyć) i wpływ niewykonania tych zobowiązań na zobowiązania architekta

Często architekt musi otrzymać materiały wyjściowe od zamawiającego. Powinno zostać opisane w umowie, jakie to mają być materiały. Dodatkowo warto rozstrzygnąć wpływ niewykonania tego zobowiązania przez zamawiającego na termin wykonania zobowiązania przez architekta. Rozważyć można np. przesunięcie terminów wiążących architekta o liczbę dni opóźnienia w dostarczeniu materiałów przez zamawiającego, ale w takiej sytuacji zdarzyć się może, że zobowiązania architekta wynikające z danej umowy nałożą się na terminy realizacji innych projektów. Z punktu widzenia architekta lepszym rozwiązaniem jest ustalenie, że w przypadku opóźnienia po stronie zamawiającego strony wspólnie ustalą nowe terminy wiążące architekta.

2. Terminy

a) Harmonogram

b) Jeżeli architekt jest zobowiązany do uzyskania zgód i pozwoleń, to czy terminy określone w harmonogramie dotyczą złożenia prawidłowego wniosku o zgodę / pozwolenie, czy uzyskania zgody / pozwolenia

Dla architekta lepszym rozwiązaniem jest, gdy jego zobowiązanie (i odpowiedzialność) dotyczy wyłącznie złożenia odpowiednich wniosków i nie weźmie on na siebie odpowiedzialności za terminowość działania urzędów.

c) Przypadki i procedura zmiany harmonogramu, np. ujawnienie w trakcie prac nieznanych w momencie zawierania umowy, opieszałość działania organów wydających zgody / pozwolenia

3. Odbiory

a) Procedura zawiadomień o możliwości odbioru

b) Przebieg odbiorów

Warto zwrócić uwagę na dwie sprawy: co w trakcie odbiorów sprawdza zamawiający i co może kwestionować, ewentualnie ile razy może żądać wniesienia poprawek do pracy architekta.

c) Jednostronny odbiór w wypadku nieuzasadnionej odmowy odbioru przez zamawiającego

Zdarzają się sytuacje, że zamawiający – bez podania przyczyny – odmawia przystąpienia do odbiorów / podpisania protokołu odbioru, uznając dokonanie odbioru jako warunek wystawienia przez architekta faktury. Architekt powinien zapewnić sobie na taką okoliczność możliwość dokonania jednostronnego odbioru.

4. Wynagrodzenie

a) Wysokość (sposób obliczania) i terminy płatności

b) Wynagrodzenie za prace dodatkowe

 5. Prawo autorskie

a) Przeniesienie czy licencja

b) Termin przeniesienia praw / udzielenia licencji – uzależnienie go od zapłaty wynagrodzenia (przed zapłatą wynagrodzenia możliwa nieodpłatna licencja)

c) Pola eksploatacji

d) Prawa zależne – czy i kiedy są przenoszone

e) Autorskie prawa osobiste – czy i w jakim zakresie będą wykonywane (np. zobowiązanie do niewykonywania na szkodę zamawiającego)

f) Zakres praw pozostawionych u architekta w przypadku przeniesienia praw, np. prawo do wykorzystania w marketingu

Często jest to kluczowy punkt w takich umowach, w szczególności dotyczy to: momentu udzielenia / przeniesienia praw na zamawiającego (gdy tym momentem jest moment zapłaty wynagrodzenia – architekt zyskuje argument do żądania terminowej zapłaty), przeniesienia praw zależnych (czy zamawiający może samodzielnie wprowadzać zmiany do pracy architekta) i zobowiązania do niewykonywania praw osobistych przez architekta (np. czuwanie nad integralnością wykonanej pracy)

6. Rękojmia / gwarancja

a) Czy udzielana jest gwarancja

b) Termin gwarancji, procedura gwarancyjna (zgłoszenia, termin reakcji, nieuzasadnione zgłoszenia)

 7. Odpowiedzialność

a) Kary umowne – zwłoka / opóźnienie

Kluczową kwestią jest to, czy architekt ma odpowiadać za zwłokę w wykonaniu zobowiązań (nieterminowe wykonanie zobowiązań z przyczyn, za które architekt odpowiada), czy za opóźnienie (nieterminowe wykonanie zobowiązań bez względu na to, co było przyczyną niedotrzymania terminu).

b) Odstąpienie od umowy (przypadki uzasadniające odstąpienie) i jego skutki prawne (ex tunc / ex nunc) i finansowe (w przypadku wyboru zapłaty za część wykonanych prac do momentu odstąpienia, rozważyć procedurę ustalania wartości takich prac)

Wbrew obiegowej opinii, prawo odstąpienia nie musi wywierać wyłącznie skutków ex tunc, ale można je zaprojektować w ten sposób, aby wywierały jedynie skutki na przyszłość. Nieprecyzyjne zapisy dotyczące prawa odstąpienia często prowadzą do sporów właśnie w tym zakresie. Dodatkowo, przy prawie odstąpienia, które wywiera jedynie skutki na przyszłość (czyli zamawiający zachowuje część prac wykonanych przez architekta) należy precyzyjnie określić sposób obliczania wynagrodzenia za częściowe wykonanie prac, w tym można przewidzieć procedurę, w której wartość tych prac wyceni zewnętrzny, niezależny podmiot.

c) Odpowiedzialność architekta za naruszenia praw podmiotów trzecich, np. ograniczenia odpowiedzialności do szkody rzeczywistej / wyłączenie utraconych korzyści, procedura realizacji tej odpowiedzialności – zakaz po stronie zamawiającego do uznawania roszczeń / zawierania ugód z podmiotem zgłaszającym roszczenia bez zgody architekta

Warto wyłączyć automatyczną odpowiedzialność architekta i przewidzieć procedurę, w której zamawiający otrzymawszy wezwanie / pozew od osoby trzeciej musi go przedstawić architektowi oraz uniemożliwić zamawiającemu możliwość zawierania ugody / uznawania powództwa bez zgody architekta.

8. Inne

a) Przepływ informacji – wskazanie osób kontaktowych wyłącznie uprawnionych do dokonywania wiążących ustaleń w ramach umowy oraz sposobu przepływu informacji

b) Ubezpieczenie architekta – podwyższenie ubezpieczenia ustawowego

c) Spory sądowe

      • Procedura ADR
      • Sąd powszechny czy arbitraż (arbitraż jako znacznie droższa forma może służyć jako ograniczenie dostępu do „sądu” dla strony słabszej)

Kolejnym krokiem będzie implementacja tych założeń, czyli przełożenie ich na język prawniczy.

Zmiany w prawie budowlanym – wady i zalety

Od 1 stycznia 2018 r. obowiązywać będą zmienione przepisy Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zmiany dotyczyć będą między innymi sposobu obliczania odległości planowanych zabudowań od granicy działki, zezwolenia na budowę budynku przylegającego ścianą do ściany istniejącego budynku czy miejsc parkingowych i garaży.

O zaletach i wadach nowych przepisów opowiada adwokat Paweł Chojecki. Zapraszamy do lektury artykułu opublikowanego na portalu muratorplus.pl.

Publikację znajdą Państwo tutaj.

Split payment a firmy budowlane

Od kwietnia 2018 r. Ministerstwo Finansów planuje wprowadzenie w transakcjach dokonywanych na rzecz innych płatników płatności podzielonej (ang. split payment). Taki model płatności polega na rozdzielnym płaceniu kontrahentowi kwoty netto z faktury (na jego rachunek bankowy lub w inny sposób) i kwoty VAT (na specjalny, dedykowany rachunek bankowy). Kwota VAT mogłaby służyć jedynie do zapłaty przez podatnika jego zobowiązań podatkowych oraz płatności kwoty VAT na rzecz swoich kontrahentów. Warto przy tym wspomnieć, że metoda płatności podzielonej nie miałaby zastosowania w transakcjach B2C (firma – osoba prywatna).

Wprowadzenie metody split payment budzi wiele kontrowersji i pytań. Oceny nowej metody płatności dla branży budowlanej podjęła się radca prawny Iwona Osiak.

Zapraszamy do lektury artykułu z naszym komentarzem opublikowanego na portalu muratorplus.pl.

Publikację znajdą Państwo tutaj.

Jak wygląda umowa najmu okazjonalnego i instytucjonalnego?

Przepisy dotyczące umowy najmu okazjonalnego i umowy najmu instytucjonalnego nie są szczególnie rozbudowane. Ustawodawca założył, że umowy te w praktyce nie będą zasadniczo różnić się od standardowej umowy najmu lokalu mieszkalnego. Zostały one jedynie wzbogacone o dodatkowe elementy, które nie występują przy „zwykłym” najmie lokalu mieszkalnego. Odpowiedzi na pytanie, w jaki sposób powinny zostać skonstruowane umowy najmu okazjonalnego i umowy najmu instytucjonalnego udziela radca prawny Iwona Osiak.

Zapraszamy do lektury artykułu z naszym komentarzem opublikowanego na portalu GazetaPrawna.pl.

Publikację znajdą Państwo tutaj.

Korzyści z najmu instytucjonalnego dla wynajmującego i najemcy

Po przybliżeniu różnic w umowach dotyczących wynajmu lokali mieszkalnych – umowy najmu okazjonalnego oraz umowy najmu instytucjonalnego (artykuł znajdą Państwo tutaj) – nadszedł czas na poznanie korzyści płynących z młodszej umowy. Jak już wiemy, poprzez wprowadzenie w 2017 roku do porządku prawnego umowy najmu instytucjonalnego, ustawodawca chciał zrównoważyć interesy obu stron stosunku najmu. Ma ona nie tylko zabezpieczać interesy najemców, ale także zachęcać prywatnych inwestorów do angażowania środków finansowych w budowę mieszkań na wynajem. Zatem jedną z głównych korzyści dla obu stron stosunku najmu – w przypadku umowy najmu instytucjonalnego – jest brak ograniczenia co do górnej granicy długości okresu najmu lokalu.

Zapraszamy do lektury artykułu z komentarzem adwokata Pawła Chojeckiego opublikowanego na portalu GazetaPrawna.pl.

Publikację znajdą Państwo tutaj.

Jakie są różnice między najmem okazjonalnym a najmem instytucjonalnym?

W 2010 roku do Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego została wprowadzona nowa umowa nazwana „umową najmu okazjonalnego”. Siedem lat później do powyższej ustawy dodane zostały przepisy Ustawy z dnia 20 lipca 2017 roku o Krajowym Zasobie Nieruchomości, które wprowadziły do polskiego porządku prawnego kolejną nową umowę nazwaną „umową najmu instytucjonalnego”. W związku z pojawieniem się kolejnej umowy, zmianie uległy przepisy dotyczące umowy najmu okazjonalnego. Oba rodzaje umów mają zastosowanie wyłącznie do lokali mieszkalnych. W opublikowanym artykule wymienione zostały cechy, które odróżniają umowy od siebie, a należą do nich między innymi czas trwania umowy, wysokość kaucji czy terminy na opróżnienie lokalu.

Zapraszamy do lektury artykułu z komentarzem radcy prawnego Iwony Osiak opublikowanego na portalu GazetaPrawna.pl.

Publikację znajdą Państwo tutaj.