english

Masz pytanie? Porozmawiajmy!

Umowa o wykonanie projektu architektonicznego – plan umowy
Kategoria: architektura

W artykule zawarte zostały obowiązkowe elementy planu umowy o wykonanie projektu architektonicznego. Jeżeli mają Państwo pytania odnośnie do treści artykułu lub też potrzebują pomocy w zakresie opracowania planu i stworzenia takiej umowy – zachęcamy do kontaktu.

Plan jest skróconym zapisem tego, co powinno znaleźć się w naszym dokumencie. Stworzenie planu jest najczęściej pomijanym etapem w tworzeniu umowy. Moim zdaniem to duży błąd. Plan pozwala bowiem odpowiedzieć na kluczowe pytania – jak chcemy ukształtować relację między stronami, na czym klientowi (i nam) najbardziej zależy (z czego możemy, a z czego nie możemy zrezygnować w trakcie negocjacji) i w jakim celu dana kwestia ma zostać zaadresowana w umowie.

Co więc standardowo powinno znaleźć się w umowie o wykonanie projektu architektonicznego i nad czym trzeba się zastanowić:

1. Przedmiot umowy o prace architektoniczne

 a) Jakie dokładnie prace mają być wykonane, np.:

      • prace przygotowawcze (np. analizy chłonności terenu, ocena oddziaływania inwestycji na środowisko)
      • warunki zabudowy
      • koncepcja architektoniczna
      • projekt budowlany i projekt wykonawczy
      • nadzory autorskie

b) Jakiego terenu mają dotyczyć prace (umiejscowienie, powierzchnia)

Często, w trakcie wykonywania umowy, temat ten staje się kwestią sporną pomiędzy stronami, np. zamawiający chciałby, aby koncepcja architektoniczna (i dalej projekt budowlany) obejmowała nie tylko główną działkę, ale również działki sąsiednie, architekt twierdzi, że miał przygotować projekt obejmujący wyłącznie działkę główną. Zatem, aby uniknąć tego typu sporów, najlepiej te kwestie ustalić i zapisać w umowie.

c) Zakres swobody architekta w wykonywaniu prac, zakres wytycznych zamawiającego

Zakres swobody pracy architekta może być ograniczony elementami obiektywnymi (wymiary działki, miejscowy plan zagospodarowania terenu), ale również subiektywnymi oczekiwaniami zamawiającego zarówno estetycznymi, jak i praktycznymi.

d) Wymienienie i opisanie poszczególnych elementów wchodzących w zakres prac, np. w przypadku koncepcji architektonicznej:

      • projekt, opis i rysunki zagospodarowania terenu
      • opis architektoniczno-budowlany
      • rysunki architektoniczne – rzuty, przekroje, elewacje w skali 1:200
      • schematy i opis konstrukcji i poszczególnych (wybranych) branż
      • wyszczególnienie wymaganych odstępstw od przepisów
      • wizualizacje i ich liczba

Im precyzyjniej tym lepiej dla architekta, dzięki czemu do wykonania będą wyłącznie wyszczególnione prace. Dla zamawiającego często lepszym rozwiązaniem będzie bardziej lapidarny opis, gdzie wskazany zostanie cel wykonywanych przez architekta prac (np. projekt budowlany zgodny z regułami sztuki i wymogami prawa, który pozwoli na uzyskanie pozwolenia na budowę). Zamawiający bowiem nie musi wiedzieć, np. co powinien zawierać projekt budowlany – szczegółowe wypisanie jego elementów przez zamawiającego może doprowadzić do sytuacji, że jeden z ważnych elementów planu budowlanego zostanie pominięty.

e) W ilu egzemplarzach praca ma być wykonana

W szczególności dotyczy to liczby sztuk w formie drukowanej, gdyż każdy kolejny egzemplarz obszernych dokumentów wiąże się z kosztami.

f) Zlecenie wykonania prac dodatkowych

Można tu przede wszystkim zapisać, że architekt ma pierwszeństwo w otrzymywaniu zleceń / zapytań ofertowych na wykonania dodatkowych prac. Ponadto, warto ustalić formę przesyłania tych dodatkowych zleceń, ich akceptacji i sposób uzgodnienia zapłaty za pracę.

g) Zakres zobowiązań zamawiającego (jakie czynności ma wykonać zamawiający i w jakim terminie, jakie materiały ma dostarczyć) i wpływ niewykonania tych zobowiązań na zobowiązania architekta

Często architekt musi otrzymać materiały wyjściowe od zamawiającego. Powinno zostać opisane w umowie, jakie to mają być materiały. Dodatkowo warto rozstrzygnąć wpływ niewykonania tego zobowiązania przez zamawiającego na termin wykonania zobowiązania przez architekta. Rozważyć można np. przesunięcie terminów wiążących architekta o liczbę dni opóźnienia w dostarczeniu materiałów przez zamawiającego, ale w takiej sytuacji zdarzyć się może, że zobowiązania architekta wynikające z danej umowy nałożą się na terminy realizacji innych projektów. Z punktu widzenia architekta lepszym rozwiązaniem jest ustalenie, że w przypadku opóźnienia po stronie zamawiającego strony wspólnie ustalą nowe terminy wiążące architekta.

2. Terminy

a) Harmonogram

b) Jeżeli architekt jest zobowiązany do uzyskania zgód i pozwoleń, to czy terminy określone w harmonogramie dotyczą złożenia prawidłowego wniosku o zgodę / pozwolenie, czy uzyskania zgody / pozwolenia

Dla architekta lepszym rozwiązaniem jest, gdy jego zobowiązanie (i odpowiedzialność) dotyczy wyłącznie złożenia odpowiednich wniosków i nie weźmie on na siebie odpowiedzialności za terminowość działania urzędów.

c) Przypadki i procedura zmiany harmonogramu, np. ujawnienie w trakcie prac nieznanych w momencie zawierania umowy, opieszałość działania organów wydających zgody / pozwolenia

3. Odbiory

a) Procedura zawiadomień o możliwości odbioru

b) Przebieg odbiorów

Warto zwrócić uwagę na dwie sprawy: co w trakcie odbiorów sprawdza zamawiający i co może kwestionować, ewentualnie ile razy może żądać wniesienia poprawek do pracy architekta.

c) Jednostronny odbiór w wypadku nieuzasadnionej odmowy odbioru przez zamawiającego

Zdarzają się sytuacje, że zamawiający – bez podania przyczyny – odmawia przystąpienia do odbiorów / podpisania protokołu odbioru, uznając dokonanie odbioru jako warunek wystawienia przez architekta faktury. Architekt powinien zapewnić sobie na taką okoliczność możliwość dokonania jednostronnego odbioru.

4. Wynagrodzenie

a) Wysokość (sposób obliczania) i terminy płatności

b) Wynagrodzenie za prace dodatkowe

 5. Prawo autorskie

a) Przeniesienie czy licencja

b) Termin przeniesienia praw / udzielenia licencji – uzależnienie go od zapłaty wynagrodzenia (przed zapłatą wynagrodzenia możliwa nieodpłatna licencja)

c) Pola eksploatacji

d) Prawa zależne – czy i kiedy są przenoszone

e) Autorskie prawa osobiste – czy i w jakim zakresie będą wykonywane (np. zobowiązanie do niewykonywania na szkodę zamawiającego)

f) Zakres praw pozostawionych u architekta w przypadku przeniesienia praw, np. prawo do wykorzystania w marketingu

Często jest to kluczowy punkt w takich umowach, w szczególności dotyczy to: momentu udzielenia / przeniesienia praw na zamawiającego (gdy tym momentem jest moment zapłaty wynagrodzenia – architekt zyskuje argument do żądania terminowej zapłaty), przeniesienia praw zależnych (czy zamawiający może samodzielnie wprowadzać zmiany do pracy architekta) i zobowiązania do niewykonywania praw osobistych przez architekta (np. czuwanie nad integralnością wykonanej pracy)

6. Rękojmia / gwarancja

a) Czy udzielana jest gwarancja

b) Termin gwarancji, procedura gwarancyjna (zgłoszenia, termin reakcji, nieuzasadnione zgłoszenia)

 7. Odpowiedzialność

a) Kary umowne – zwłoka / opóźnienie

Kluczową kwestią jest to, czy architekt ma odpowiadać za zwłokę w wykonaniu zobowiązań (nieterminowe wykonanie zobowiązań z przyczyn, za które architekt odpowiada), czy za opóźnienie (nieterminowe wykonanie zobowiązań bez względu na to, co było przyczyną niedotrzymania terminu).

b) Odstąpienie od umowy (przypadki uzasadniające odstąpienie) i jego skutki prawne (ex tunc / ex nunc) i finansowe (w przypadku wyboru zapłaty za część wykonanych prac do momentu odstąpienia, rozważyć procedurę ustalania wartości takich prac)

Wbrew obiegowej opinii, prawo odstąpienia nie musi wywierać wyłącznie skutków ex tunc, ale można je zaprojektować w ten sposób, aby wywierały jedynie skutki na przyszłość. Nieprecyzyjne zapisy dotyczące prawa odstąpienia często prowadzą do sporów właśnie w tym zakresie. Dodatkowo, przy prawie odstąpienia, które wywiera jedynie skutki na przyszłość (czyli zamawiający zachowuje część prac wykonanych przez architekta) należy precyzyjnie określić sposób obliczania wynagrodzenia za częściowe wykonanie prac, w tym można przewidzieć procedurę, w której wartość tych prac wyceni zewnętrzny, niezależny podmiot.

c) Odpowiedzialność architekta za naruszenia praw podmiotów trzecich, np. ograniczenia odpowiedzialności do szkody rzeczywistej / wyłączenie utraconych korzyści, procedura realizacji tej odpowiedzialności – zakaz po stronie zamawiającego do uznawania roszczeń / zawierania ugód z podmiotem zgłaszającym roszczenia bez zgody architekta

Warto wyłączyć automatyczną odpowiedzialność architekta i przewidzieć procedurę, w której zamawiający otrzymawszy wezwanie / pozew od osoby trzeciej musi go przedstawić architektowi oraz uniemożliwić zamawiającemu możliwość zawierania ugody / uznawania powództwa bez zgody architekta.

8. Inne

a) Przepływ informacji – wskazanie osób kontaktowych wyłącznie uprawnionych do dokonywania wiążących ustaleń w ramach umowy oraz sposobu przepływu informacji

b) Ubezpieczenie architekta – podwyższenie ubezpieczenia ustawowego

c) Spory sądowe

      • Procedura ADR
      • Sąd powszechny czy arbitraż (arbitraż jako znacznie droższa forma może służyć jako ograniczenie dostępu do „sądu” dla strony słabszej)

Kolejnym krokiem będzie implementacja tych założeń, czyli przełożenie ich na język prawniczy.

opublikowano: 06/04/2018, autor: Paweł Chojecki

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Potrzebujesz pomocy prawnej?